기획재정부는 오늘 부동산 정책관련 관계부처 합동브리핑을 가졌습니다.

 

기획재정부 방기선 1차관은 제1차 부동산 관계장관회의에서 확정한 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제에 대해 밝혔습니다.

 

들어보시겠습니다.

[기획재정부 방기선 1차관]

지난 5년간 부동산 시장은 큰 폭의 불안을 경험한 바 있으나, 금년 들어서는 금리 인상 기조와 다주택자 매물 출회 확대를 포함한 최근의 정책 노력 등으로 안정세를 유지하고 있습니다.

 

매매의 경우 서울·수도권 등 주요지역 주간 가격상승률이 보합·완화 흐름을 유지하는 가운데 전세도 시장에서 임차인보다 임대인이 더 많은 '임차인 우위 현상'이 이어지며 하향 안정세가 이어지고 있습니다.

 

앞으로도 주택가격 고점인식 확산, 금리 부담 확대 등으로 부동산 시장 안정세가 지속될 것으로 전망됩니다.

 

다만, 단기적으로는 임대차 시장을 중심으로 일부 불안 요인에 대한 우려도 제기되고 있습니다.

 

특히, 8월부터 2년 전 임대차 3법에 따라 임대료를 5% 이내로 인상한 전세계약들이 순차적으로 만료되는 가운데 여기에 가을철 계절수요도 중첩됨에 따라 임차인 부담이 가중될 우려도 있습니다.

 

또한, 서울 아파트 입주물량 등 국지적 수급 미스매치가 상존하는 상황에서 일부 분양 및 입주지연 사례가 주택 수급 여건의 장애 요인으로 작용하고 있습니다.

 

따라서 정부는 세제?금융지원 및 임대주택 공급 확대를 통해 하반기 임대차 시장 불안 요인에 대해 선제적으로 대응하는 것을 최우선 부동산 정책 과제로 하겠습니다.

 

아울러, 임대차 3법의 경우에는 이미 시장에서 제도에 상당 기간 적응한 점을 고려하여 시장 혼선 최소화, 임차인 주거안정 기여, 임대인의 합리적 재산권 행사 등을 종합적으로 감안한 개선방안을 신중히 강구해 나가도록 하겠습니다.

 

또한, 그간 규제 중심의 수요 억제와 주요지역 수급 미스매치 등이 부동산 시장에 왜곡을 초래한 점을 종합적으로 감안하여 부동산 시장에서 시장 기능의 보다 원활한 작동과 장단기 주택 수급 안정에 기여하면서도 이와 동시에 실수요자들의 생계비 부담을 낮춰 민생 안정에도 기여하는 부동산 정상화를 적극 추진하는 데 역점을 두고자 합니다.

 

임대차 시장 안정 방안입니다.

 

정부는 단기 전세시장 불안 요인에 선제적으로 대응하면서도 기존 임대차 3법의 부작용을 완화·예방하고, 임차인을 보다 효과적으로 보호할 수 있도록 실천 가능한 시장 친화적 보완 방안을 마련하였습니다.

 

우선, 임차인 부담 경감을 위해 임대차 시장 참여자별로 맞춤형 인센티브 및 지원을 추진합니다.

 

정부는 임대차 시장의 공급 주체인 임대인에 대한 인센티브를 확대하여 임대차 시장 가격 안정을 도모하겠습니다.

 

신규·갱신계약 무관하게 직전 계약 대비 임차료를 5% 이내로 인상한 이른바 '상생임대인'을 대상으로 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 적용을 위한 실거주 2년 요건을 완전히 면제하고자 합니다.

 

과거에는 임대 개시 시점에 1주택자가 아니라면 적용되지 않았지만 이제는 비록 상생임대계약 체결 시점에서는 다주택자이더라도 상생임대계약 후 양도 직전까지 1세대 1주택자로 전환한다면 양도 시점에서 양도세 실거주요건 면제를 차별 없이 동일하게 적용하겠습니다.

 

이렇게 되면 갱신만료 임차인은 신규 계약 체결 과정에서의 가격 상승 부담이 완화되고, 임대인이 양도세 실거주요건 충족을 위해 불필요하게 자가로 이주하고 이어서 임차인이 퇴거할 수밖에 없는 불가피한 상황을 방지할 수 있습니다.

 

또한, 정부는 8월 이후 갱신계약이 만료되는 서민 임차인을 대상으로 그간의 가격상승률을 반영하여 정책금융인 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 확대하겠습니다.

 

아울러, 임차인 전반의 부담을 덜어드릴 수 있도록 월세세액공제율을 10% 내지 12%에서 12% 내지 15%로 확대하고, 임차보증금 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도도 연 300만 원에서 400만 원으로 확대하겠습니다.

 

이에 따라 2018년 8월 3억 원 84㎡ 전세 아파트에 거주하다가 2022년 8월에 보증금 3억 원, 월세 30만 원 반전세로 신규 계약하게 된 총급여 5,500만 원 임차인의 경우에 연간 월세 부담액 360만 원 중 54만 원을 월세세액공제를 통해 절감할 수 있게 됩니다.

 

다음으로, 임대차 시장의 근본적인 수급 안정을 위해 단기 임대주택 공급도 활성화하겠습니다.

 

첫째, 업계 애로사항을 적극 반영하여 민간 건설임대를 선제적으로 확대하겠습니다.

 

법인사업자는 주택 양도 시 20%의 법인세가 추가 과세되는데, 건설임대주택 의무 임대기간 10년을 충족한 후에 주택을 양도하는 경우 법인세 추가 과세가 배제되는 주택 가액 기준을 현재의 6억 원에서 9억 원으로 상향 조정하겠습니다.

 

이로 인해 서울에서 건설임대아파트의 사업성 확보에 큰 도움이 될 것으로 기대합니다.

 

또한, 개인사업자 대상 양도세 장기보유특별공제 등 원활한 건설임대 사업을 위해 꼭 필요한 혜택의 적용 기한도 2024년 말까지 연장하겠습니다.

 

민간 건설임대주택에 대한 종부세 합산 배제 혜택이 적용되는 주택의 범위를 폭넓게 확대하여 서울·수도권에서 건설임대가 착공되도록 적극 유도하겠습니다.

 

둘째, 미분양 리스크 완화, 사업성 제고 등을 통해 건설임대뿐 아니라 다양한 형태의 단기 주택공급도 촉진하겠습니다.

 

건축 후 미분양 주택에 대해서는 인허가 유형, 거주 여부와 무관하게 5년간 종부세를 합산 배제하여 일시적 미분양에 따른 과도한 보유세 부담을 낮춰주어 주택공급 사업 리스크를 완화하겠습니다.

 

또한, 공공기관이 공공임대 활용 목적으로 민간 건설주택 매입을 사전에 약정하는 경우 해당 민간주택의 용적률을 1.2배 확대 적용하여 주택공급 효과는 높이고 민간 사업성 확보도 지원하겠습니다.

 

셋째, 각종 불합리한 실거주 의무 등을 개선하여 시장의 임대 매출 유통물량을 확대하겠습니다.

 

규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 경우 기존 주택 처분기한을 현행 6개월에서 세법상 일시적 2주택자에 대한 기준인 2년까지 완화하고, 무주택자의 주택 구입 제약 요인으로 작용했던 신규 주택 전입기한도 폐지하겠습니다.

 

이러한 조치들로 인해 주담대 대출을 통한 주택 구입자가 규제 이행 과정에서 거주 중인 임차인의 퇴거를 요구하는 상황이 대폭 감소할 것으로 기대됩니다.

 

아울러, 분양가상한제 적용 주택의 분양자를 대상으로 최초 입주 가능일부터 즉시 적용되는 현재 최대 5년 실거주 의무를 주택의 양도·상속·증여 이전까지만 준수하면 되도록 개선하겠습니다.

 

이로 인해 향후 대규모 입주가 진행되는 서울·수도권 분상제 적용 주요 단지에서 분양을 받은 사람들의 즉시 입주가 강제되지 않아 뚜렷한 전세가격 안정 효과가 시현될 것으로 기대됩니다.

 

다음은 3분기 추진 부동산 정상화 과제입니다.

 

3분기 과제는 5월 30일 민생대책, 6월 16일 새 정부 경제정책방향에 더하여 세제·금융·공급 등 부문별로 국민 주거생활 안정 및 장단기 시장수급 불안 해소에 기여할 수 있는 과제들을 총망라하였습니다.

 

우선, 과도한 세 부담 완화를 위한 세제 정상화입니다.

 

첫째, 과도하고 불합리한 종부세 부담을 정상화하겠습니다.

 

지방 저가주택, 일시적 2주택, 상속주택 등 불가피한 사유로 다주택이 된 경우에 1세대 1주택 판정 시 주택 수 제외를 적용하기 위한 요건을 금번에 구체화합니다.

 

특히, 지방 저가주택과 관련하여서는 기존에 보유한 1주택 외에 농어촌 지역 고향에 저가주택 한 채를 보유하는 경우 주말농장 활용 목적으로 주거용 임시 가건물을 신축한 경우 등에 소재지 특성상 투기 목적과 연관성이 없고 처분이 쉽지 않음에도 1세대 1주택 혜택이 종료되어 세 부담이 과도하게 늘어나지 않도록 하겠습니다.

 

한편, 과도한 보유세 부담을 적정 수준으로 환원하기 위한 세율 인하 등 근본적인 종부세 개편 정부안도 7월 세법개정안을 통해 확정하겠습니다.

 

둘째, 생애최초 주택 구입 시 연소득·주택가격 제한 없이 누구나 200만 원 한도 내에서 취득세를 면제하도록 하겠습니다.

 

이를 통해 수혜가구가 연간 12만 3,000호 가구에서 약 25만 6,000가구로 2배 이상 대폭 확대될 것으로 예상되며, 소득기준·가격기준 경계에서 발생하던 문턱효과가 해소되어 국민들의 내 집 마련 실현에 보다 도움 될 것으로 기대합니다.

 

다음은 주거안정을 위한 실수요자에 대한 금융지원입니다.

 

첫째, 청년·신혼부부 대상 40년 만기 정책모기지에 소득이 적은 대출 초기에 상환부담을 완화할 수 있는 체증식 상환 방식을 신규로 도입하겠습니다.

 

둘째, 저가 1세대 1주택을 보유한 저소득층을 대상으로 주택연금 월 지급금이 최대 20%까지 우대되는 우대형 주택연금 제도가 보다 적극적으로 활용될 수 있도록 가입 대상 주택 가액 한도를 1.5억 원에서 2억 원으로 확대하고, 3년 이내 해지 시 초기 보증료 환급도 가능하도록 개선하겠습니다.

 

마지막으로, 시장 기반의 공급 확대 및 규제 완화입니다.

 

첫째, 새 정부의 종합적인 주택공급 로드맵이라고 할 수 있는 지역·사업 유형·연차별 250만 호+α 공급계획 수립을 조속히 마무리하여 7~8월 중 확정 발표하고, 사업 유형별 시범 사업지도 발굴하여 함께 제시하겠습니다.

 

둘째, 청년들의 자산형성과 중산층 성장 지원을 위해 생애주기별 맞춤형 청년 주거지원 패키지도 마련하겠습니다.

 

준비기의 청년·신혼부부에게는 임대주택 15만 호를, 도약기 청년에는 저렴한 분양가로 청년주택 50만 호를 공급하고, 완성기 청년을 위해서는 중소형 주택 추첨제 도입 등을 통해 일반 청약 기회까지 넓혀주는 방안을 조속히 구체화하여 8~9월 중 발표하도록 하겠습니다.

 

반기별로 재검토해야 하는 규제지역 지정·해제의 경우 주택시장 상황과 시장에 미치는 영향 등을 고려하여 주거정책심의위원회를 통해 심층 검토할 예정으로 이번 달 말에 별도 발표토록 하겠습니다.

 

한편, 기획재정부 방기선 1차관은 현 분양가상한제, 고분양가 심사제도 등의 분양가제도의 경우 그간 공급 현장을 반영하지 못하는 불합리한 부분과 경직적 운영을 개선하여 주택공급을 촉진하고 국민 주거안정에 기여하도록 하겠다고 밝혔습니다.